内地正在全线、全领域发力，系统性解决地房地产市场的问题。同内地一样，香港也针对楼市箫条，出台了一套组合拳。行政长官李家超2024年施政报告提出多项利好楼市政策，香港新房成交火热，二手楼盘也出现复苏迹象。从个案看，施政报告公布的首个週末，10月19日，黄竹坑Blue Coast II项目首轮推售256套，开卖前收约8000宗登记认购，超额逾30倍，当天就售出191套。天玺·天 Cullinan Sky第三轮推售215套，销售当日，到黄昏时段售罄，10月19日当晚加推新一张价单共98套。施政报告公布后，新盘火爆的态势延续至今，也带动二手房交易活跃。从信心指数看，中原城市领先指数CCL最新报136.31点，按周升0.15%；美联信心指数最新报60.5点，按周升2.5%，连升三周。信心指数高于平均值。从楼价看，美联楼价指数最新报127.28点，按周微升0.04%；香港置业楼价指数10月21日报127.3，前两周皆为127.2，楼价走势趋稳。汇丰环球研究发表报告称，预计今年下半年香港住宅价格趋于稳定，明年将上升5%，扭转自2022年以来下跌的趋势。值得注意的是，此轮楼市升温不同于今年3、4月份，那次楼市“撤辣”后，主要是外地买家入市，这一次，香港本地买家入市较多。这一系列信息表明，港府稳楼市的组合拳逐渐见效，同时，在内外环境的共同作用下，香港楼市企稳态势明显。稳楼市先易后难，累积效应显现近三年来，本港房价跌了三成。2023年以来，特区政府先后实出四个大招救市：第一招是“降首付”。2023年7月7日特区政府出台措施，调高住宅物业按揭成数上限，将1500万元以下的调整为七成，1500万元至3000万元的调整六成，3000万元以上的调整为五成。第二招是“降印花税”。李家超在去年10月份公布的2023年施政报告中提出，延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年。下调香港永久居民的新置业印花税，由15%降低至7.5%。第三招是“全面撤辣”。特区政府宣布，自今年2月28日起，取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。香港施行了14年之久的“辣招”就此完结。第四招是“降首付”的範围扩大、放宽豪宅购买限制。李家超今年10月16日公布的2024年施政报告提出，所有住宅物业，不论物业价值及是否自用，按揭成数上限统一调整至7成，同时，容许投资移民购入5000万元以上豪宅。有人曾认为，前面三招仅仅是“小刺激”，未能奏效。这个观点是偏颇的。凡事从量变到质变有个过程，救市也是如此。虽然前三招看上去效果并不明显，但四招逐步释放，形成了累积效应，终于在第四招出手时，市场回暖趋势更加明显。国内外环境变化，形成托举之势观察香港楼市企稳，不能就楼市看楼市，还需看大环境、大背景、大趋势。第一，内地救市大招前所未有，推动经济上行。香港楼市与内地楼市总是“同频共振”，过去三年，内地楼市和香港楼市同步下跌三成。今年“9.24”金融新政宣布、“9.26”中共中央政治局会议释放大力救市信号后，内地股市、楼市回暖。另有消息称，全国人大常委会会议将于11月4日至8日举行，将审批新的财政刺激方案，其中包括6万亿的特别国债债券发行，主要用于帮助地方政府应对隐性债务风险。此外，还将审批最多4万亿专项债券，用于闲置土地和存量商品房的收储。两项合计10万亿财政资金救市，大大超过2009年全球金融危机时中央政府4万亿救市的大招。内地经济上行，带动香港经济整体上行，楼市也会从中受益。第二，美元减息週期开啓，“外资入港”流量增大。美国在2022年开啓加息週期，利率从2022年年初的0.5%，一直加息到5.75%，促使全球美元回流美国本土，给世界各大经济体均造成负面影响，被舆论称为“暴力加息”，这也令原本在香港的部分资本流入美国。今年9月18日，美联储开啓降息週期，这是一个转折点，离开美国的资本需要寻找最佳投资地。最近几个月来，大批国际资本进入香港，香港超越新加坡，重返世界第三大金融中心的位次，这说明，投资者看好香港。国内和国际经济形势的以上变化，对香港经济形成托举之势，在此大势之下，香港楼市企稳有了强力支撑。金融业开始回暖，带旺住宅市场分析香港楼市，要看到其与内地楼市的共同之处，也要看到二者区别。区别是：内地楼市整体上属“供大于求”，而香港楼市与金融业深度绑定，香港金融业冷暖，与香港楼市密切相关。最近几个月来，香港金融业回暖趋势明显——第一个值得关注的现象是：跨国金融机构高管纷纷在香港买房。比如，本月初，汇丰投资管理环球行政总裁、来自法国的马礼豪（Nicholas Moreau）以5000万元购入中半山老牌豪宅世纪大厦一伙低层A室单位；9月份，星展香港行政总裁、来自厄瓜多尔的庞华毅（Sebastian Paredes），以4940万元购入跑马地THE ASTER顶层31楼B室特色户；6月份，摩根大通私人银行亚洲董事总经理刘君博（Ulysses Lau）、汇丰环球私人银行北亚区市场主管温国伟（Bryce Wan）亦相继入市……第二个值得关注的现象是：各大银行高管在亚洲的办公地点陆续迁至香港。花旗集团（Citigroup）的日本、北亚及澳洲区域及银行业务主管Marc Luet原本常驻东京，近日已把办公室搬来香港；渣打的三名高管由原本常驻新加坡，改为常驻香港；瑞银（UBS）把该集团的全球财富管理联席总裁Iqbal Khan从瑞士派驻香港。瑞银CEO Sergio Ermotti早前还预言，香港财富管理行业的资产规模在2027年或之前将会超越瑞士。以上现象对香港楼市有两个影响。一是金融机构高管购置豪宅，直接带旺豪宅市场；二是金融机构高管看好香港，带动大批投资客入手，间接为香港楼市注入信心。十三届全国政协副主席、中央港澳办主任、国务院港澳办主任夏宝龙在香港特区2024年“全民国家安全教育日”开幕典礼上的致辞指出：“在走向由治及兴的今天，什么艰难险阻都阻挡不了香港发展的步伐。大家一定会发扬狮子山精神，开拓进取、灵活应变、自强不息、顽强拼搏，不断续写香港发展新传奇，共同创造更加美好的生活。”回味夏主任这段话，再看看楼市企稳、金融业兴旺的趋势，香港人应保持自信和定力。逆境中不气馁，顺境中不骄躁，踏踏实实走好每一步，推动香港由治及兴。（本文作者爲全国政协港澳台侨委员会副主任，香港新时代发展智库主席，暨南大学“一国两制”与基本法研究院副院长、客座教授屠海鸣）（本文为作者观点，不代表本媒体立场） 【编辑：徐嘉仪】